Konut Kredisinde Bankalar Hangi Kriterlere göre Değerlendirme Yapar?

Konut kredisi başvurusu yaptığınızda bankalar sizi değerlendirme sürecinden geçirir. Bu yazımızda bankaların kredi verirken hangi kriterleri kullandığını kısaca açıklamaya çalışacağız.

Bankaların değerlendirdiği 4 ana kriter vardır.

1- Ödeme Gücü

2- Kredibilite

3- Teminat

4- Kefil (bazı durumlarda)

Ödeme Gücü

Mevcut Mortgage Piyasasında DD Mortgage'ın 2 haftada bir ödenen ürünü hariç alacağınız tüm krediler aylık ödemelidir. Bazı ürünlerde artan taksit, azalan taksit, artan faiz gibi farklılıklar olabilir ancak ödemeleriniz hep aylıktır. Her ayın aynı günü ödeme planında belirtilen tutarı bankanıza ödersiniz. Bu sebeple konut kredilerinde bankalar aylık ödemelerinizi ödeme gücünüz var mı onu değerlendirirler. Bankadan bankaya farklılık gösterse de uygulama aylık kredi toplamının toplam net gelir ile oranlanması ile hesaplanır. Bankaların kredi politikalarına göre değişse de maksimumda %40 oranına kadar kredi ödeme gücünü yeterli kabul ederler. Bu oran bazı bankalarda %50-55 oranına kadar çıkabilir. Kriz ortamı gibi piyasanın belirsiz olduğu durumlarda bu oran %25-30 lara kadar geriler. Aylık taksit tutarı hesaplanırken sadece konut krediniz değil, eğer varsa başka taksitli krediniz de dikkate alınır. Örneğin 250 TL lik taşıt krediniz olsun. 750 TL lik konut kredisi ödeyecekseniz gelirinizin 2500 TL ve üzeri olması gerekmektedir. Bazı bankalarda eşinizin geliride hesaba katılır. Hane geliri olarak hesaplanır ve değerlendirilir.

Kredibilite

Bankaların değerlendirme yaparkenen çok dikkat ettiği şeylerden birisi de kredibilitedir. Kredibiliteyi 4 faktör etkiler.

• Geçmiş ödeme performansı
• Ödeme alışkanlıkları
• Mevcut riski
• Kredi skoru

Geçmiş ödeme performansında bankalar KKB kayıtlarını kullanır. Kredi Kayıt Bürosu hangi bankadan ne kadar kredi kullandığınızı, kalan borcunuzu, kredi kartı ödemelerini KMH limitlerinizi ortak kayıtlarında saklamaktadır. Son 5 yıl içerisindeki icra takibi, geç ödemeler vb tüm ödemeler açık şekilde görülmektedir. Hakkınızda sürmekte olan bir icra takibi var mı, geciken kart borcunuz var mı bankaların ödeme performansı ile ilgili yaptıkları değerlendirmeyi etkiler.

Ödeme alışkanlıkları da yine KKB kayıtları kullanılarak anlaşılır. Ödeme alışkanlıkları geçmiş dönem ödeme performanlarına benzese de geliri olmasına rağmen ödeme yapmama durumlarında kullanılır. Bu tüketicilerin ödeme geçmişinizde sıklıkla gecikmeler vardır. Yurtdışına çıktığınız için kredi kartı ödemenizi yapamamışsınızdır. Ödeme güçlüğü değil ödeme ile ilgili sorumsuzluk söz konusudur. Özellikle gelir durumu iyi olup bu tarz detayları önemsemeyen kişileri ödeme alışkanlıkları ne yazık ki düşüktür.

KKB kayıtlarına baktığınızda gördüğünüz önemli bilgilerden bir tanesi de açık limitlerinizdir. KKB'de bankalardaki tüm riskiniz görülmektedir. "3000 TL limitli kredi kartınızın 1200 TL lik kısmını kullanmışsınız" ya da "70.000 TL lik mortgage kredinizin 25.000TL lik borcu kalmış" hepsi KKB de görülmektedir. Limitinizin yüksek ve borcunuzun az olması olumludur.

Kredi skor yukarıdaki bilgilere ek olarak evli olmanız, mezun olduğunuz okul, oturduğunuz il, çocuk sayınız, araba sahipliğiniz gibi demografik değişkenleri de hesaplayarak size bir puan verilmesi işlemidir. Skorlama ile aldığınız puan belirli bir eşiğin altında ise krediniz onaylanmaz. Kredi skoru Türkiye'de standart değildir. Her banka kendi skor kartını kullanır. Krediskor.com da ihtiyaç kredileri ile ilgili skorlama sistemini test edebilirsiniz.

Teminat

Kredibiliteniz ve ödeme gücünüz yeterli ise konut kredinize ön onay verilir. Kredinize ön onay verildikten sonra mortgage kredisi kullanacağınız gayrimenkulün teminat olarak verilip verilemeyeceğinin öğrenilmesi için ekspertiz yapılması gerekmektedir. Tapuda herhangi bir şerh var mı? Kat irtifakları kurulmuş mu? Bina yapı ruhsatına uygun mu inşa edilmiş? vb onlarca soru ekspertiz sonrasında cevaplanır. Eğer ekspertiz raporunda problem çıkmaz ise konut kredisi kullanmanız ile ilgili herhangi bir problem kalmaz.

%100 kredi kullanmak istediğinizde 2. bir gayrimenkul ipoteği vermeniz gerekir. Bu gayrimenkul için ayrıca ekspertiz yapılır.

Kefil

Konut kredilerinde çok istisnai durumlar haricinde kefil alınmaz. Kefil normal şartlarda krediye ek gelir sağlaması amacı ile alınır. Kredi kullanacak kişinin skoru düşükse ancak ödeme gücü varsa krediye kefil katılabilir. İstisnai durumlardan biri de yurtdışında çalışan birinin Türkiye'den konut kredisi kullanmasıdır. Kişi Türkiye'de yaşamadığ ıiçin ailesinden bir kişi krediye kefil olarak alınır. Ödeme güçlüğü durumlarında bu kişi üzerinden kredi takibi yapılır.