Konut Projesi ve Tamamlanmamış Konutların Kredilendirilmesi

Mortgage yasası öncesinde bankalar konut projelerindeki gayrimenkullerin kredilendirilmesi konusunda oldukça aktif ve rekabetçi bir dönem geçirdiler. Mortgage yasası ne yazık ki global ölçekte bir krizin başlangıcında çıktı. Faiz oranlarının yüksek olması ve kriz ile ilgili beklentiler yüzünden 2007 yılı inşaat sektörünün yüzünü güldürmedi. İyi projelerde bile satışlar durma noktasına geldi. Özellikle krizin başlangıcındaki emtia fiyatlarındaki yukarı yönlü hareket yeni yatırımlarında hızını kesti. 2007-2008 ve 2009'un ilk yarısı keyifsiz geçse de faizlerin inmesi ile birlikte satış ofislerinin yavaş yavaş müşteriler ile dolmaya başlayacaktır.

Tamamlanmamış konut projelerinden gayrimenkul alırken mutlaka ama mutlaka konut kredisi kullanmanızı tavsiye ediyoruz. Mümkünse konut değerinin tamamına kredi kullanmak daha doğru olacaktır. Bu konudaki tavsiyemizin sebebi Mortgage Yasası ile birlikte satın alınan konut ile ilgili firmanın tamamlama, teslim vb sorumluklarından bankalarında müteselsilen sorumlu olmaları. Tamamlanmamış bir konut için konut kredisi  kullandığınızda banka konut kredisi tutarı kadar konutun tamamlanması ile sorumlu. Bu sebeple maket satışta denilen bu tarz proje satışlarında firmaya güvenmenin dışında bankanında bir nevi garantörlüğü de söz konusu. Bu sebeple tamamlanmamış küçük projelerde (müteahit işi projelerde) bankaların kredilendirme yaptığını pek göremezsiniz. Bankalar yasal sorumlulularından dolayı kendilerinin güvendiği , projeyi tamamlayabilecek güçlü firmalar ile çalışmayı tercih ederler.

Asıl konumuza dönersek maketten satışlarda konutun satış işlemi "satış vaadi sözleşmesi" ile yapılır. Satış vaadi sözleşmesine istinaden banka anlaşmalı olduğu proje için size konut kredisi kullandırır. Konut değeri genellikle satış vaadi sözleşmesinde belirtilen tutar kabul edilir. Bu tutarın %80'ine kadar kredi kullandırımı yapılır. Satış tutarı inşaat firmasına ödenir. Konut tamamlandıktan sonra tapu da teslimi yapılır ve banka ipotek tesis eder. KKDF ve BSMV açısında konut kredisinin tüm istisnaları uygulanır.

Tamamlanmış konut projelerinin kredilendirilmesinde standart konut kredisi uygulamaları geçerlidir.

Konut projesi olmayan ancak tamamlanmamış durumda olan gayrimenkuller ile ilgili uygulamalarda farklılıklar olsa da genel uygulama konutun kredilendirilmesi için tamamlanma oranının %80'i geçmiş olması gerekir. %80 tamamlanma oranının altında kalan gayrimenkulleri bankalar genellikle konut kredisi adı altında kredilendirmez. Az önce bahsettiğimiz bankanın müteselsilen konutun tamamlanmasından sorumlu olması sebebiyle bankalar %80 altına inip risk almak istemezler. %80 tamamlanmışlık oranı ekspertiz raporlarınca tespit edilir. Banka konut kredisi kullandırıken ekspertiz değerini dikkate almaktadır. Örneğimizdeki gayrimenkule ekspertiz 90.000 TL değer biçmişti. Gayrimenkul eğer %80 tamamlanmışlık oranına sahipse gayrimenkulün o anki değeri 72.000 TL dir. Banka mortgage kullandırırken kendi uygulamaları doğrultusunda 72.000TL nin %60 ı ya da %80 i arasında kredi kullanılmasına izin verecektir.  KKDF ve BSMV açısından bakıldığında muafiyet aynen devam edecektir.

En büyük sorun genellikle %80 tamamlanmışlık oranının altındaki kredilerde yaşanmaktadır. Tamamlanma oranı %80 altında olduğu için banka müşteriye konut kredisi vermez. Diğer taraftan konut kredisi alamadığı içinde müşteri konutu satın alamaz. Konut kredisi dışında ipotekli finansman kredisi müşteriye genellikle banka tarafından önerilir. İpotekli finansman kredisi müşterinin bir gayrimenkulünü ipotek verdiği yüksek tutarlı ihtiyaç kredisidir. Her ne kadar müşteri konut alma amacı ile kredi kullanmak istese de ipotekli finansman kredilerinde KKDF muafiyeti yoktur. Müşteri kendi gayrimenkulünü ipotek verdiği için sadece BSMV istisnası uygulanır. Eğer ipotek verdiği gayrimenkul başkasına ait ise BSMV istisnası da uygulanamaz. Sonuçta Konut alım amacı yoktur.

Bu tarz tamamlanmamış konutlar için izlenmesi gereken en doğru yol ise İpotekli Finansman kredisi yerine onun bir türevi olan İnşaat tamamlama kredisi alınmasıdır. İnşaat tamamlama kredileri ipotekli finansman kredilerinde olduğu gibi bir gayrimenkul ipoteği ile kullandırılır. Kendi gayrimenkulünüzü ipotek verdiğinizde BSMV'den muaftır. Aynı zamanda inşaat tamamlama kredilerinde Gelirler İdaresinin özelgelerinde belirtildiği üzere KKDF istisnası uygulanmaktadır. İnşaat tamamlama kredisi olarak kredi kullandığınızda KKDF ve BSMV muafiyeti geçerli olacak ve banka konut kredisi kullandırmadığı için sorumluluk altına girmeyecektir.

KKDF ve BSMV ile ilgili son olarak Tapuda satış işleminden sonra Konut kredisi Kullanılması ile ilgili durumları inceleyelim.