Standart Konut Kredisi Senaryosu

KKDF ve BSMV konusunda farklı senaryolar üzerinde konuşabilmek için öncelikle standart konut kredisini tanımlamak gerekmekte. Standart konut kredisi aşağıdaki unsurları içerir.

1- Konut alım amacı
2- Konutun %80 üzerinde tamamlanmış olması
3- Kredi tutarının ekspertiz değerinin %80'i aşmaması. (bankadan bankaya değişmekle beraber sektörde %60-%80 arasındadır)
4- Tapu işlemlerinin henüz yapılmamış olması

Standart Konut kredisi Senaryosu:

Emlak ofisi vasıtası ile ya da kendiniz satın alacağınız gayrimenkulü buldunuz. Satın almak istediğiniz evin tutarı ile ilgili pazarlık sürecinden sonra elinizdeki nakit ve kullanmanız gereken kredi tutarlarını belirlediniz. Örneğin satıcı ile 100.000 TL için anlaştınız. 40.000 TL kendi birikimimiz var ve üzerine kalan tutar için kredi kullanmak istiyorsunuz. 60.000 TL kredi için bankaya başvurunuzu yaptınız. Banka sizden gelir belgelerinizi, gayrimenkulün tapusu vb bilgileri istedi. Krediniz hızlı bir şekilde değerlendirildi ve krediniz ön onay aldı. Krediniz ön onay aldıktan sonra banka satın alacağınız gayrimenkulün değer tespiti için ekspertiz gönderdi. Ekspertiz raporunda gayrimenkulün 90.000 TL ettiğini bildirdi. Bankalar arası uygulama değişmekle beraber sizin çalıştığınız bankanın ev değeri üzerinden %80 kredi verdiğini varsayalım. Bu durumda 90.000 X %80  = 72.000 TL kredi kullanabilirsiniz. Sizin talebiniz 60.000 TL idi. Evin değeri kredinizin değerini tam olarak karşıladığı için 60.000 Tl krediniz kesin onay aldı. Şubede kredi ile ilgili formları imzaladınız. 

Tam bu noktada hemen vergiden bahsedelim. Konut kullandırım amacı olması sebebi ile ve satın alacağınız gayrimenkulü(kendi evinizi)  ipotek vereceğiniz için KKDF ve BSMV den muafsınız. Bu kredi için, kredi ile birlikte yapılacak sigortalar için ve kredinin dosya ücreti, ek komisyon, avukatlık ücreti  gibi masrafları için ek olarak kullanacağınız ihtiyaç kredisi de KKDF ve BSMV den muaf. Bazı bankalarda bu masraflar konut kredisinin içine dahil edilerek kredi kullandırımı yapılır. Mesela 63.000 TL. Sonuçta kredinizde KKDF ve BSMV bulunmuyor.

Krediniz kullandırıldı ve bloke hesaba aktarıldı. En kısa sürede tapu da satış işlemi gerçekleşecek. Satış sonrasında da banka ipotek tesis edecek. İpotek tesis edildiğinde bloke hesaptaki para konut satıcısına ödenecek.

KKDF ve BSMV muafiyeti ile ilgili mutlaka kredi tutarının satıcıya ödenmesi şartı var. Mümkünse satış, ipotek tesisi ve ödeme aynı gün gerçekleşmeli. Bu konuda bankalar arasında farklı uygulamalar var. KKDF ve BSMV tahsili bankanın sorumluluğunda. Konut alım amacının ispatlanması amacı ile bankalar bütün işlemi aynı gün yapmak istiyorlar. Ancak uygulamada problem çıkabiliyor.

Hemen Konuyu detaylandıralım.

Örneğin ipotek tesisi ve satıcıya ödeme gecikti. Vergisel açıdan bir değişiklik var mı?

Bankalar arasında farklı uygulamalar olsa da bankalar 1 hafta içinde ipotek tesisi edilmesi halinde kredi ile ilgili bir değişiklik yapmıyorlar. Daha uzun sürelerde ise bankalar kredinin teminatı olan ipoteğin tesis edilememesi sebebi ile krediyi kapatıyorlar.

Konut Kredisinde Ortak olma senaryosu ile devam edelim.